Ce qu'est la mourabaha immobilière
La mourabaha est un contrat de vente avec marge connue. Pour un logement, la banque participative achète le bien, puis vous le revend à un prix qui comprend le coût d'achat et une marge bénéficiaire. Vous payez ce prix par échéances sur une durée fixée au contrat.
La différence de principe avec un crédit classique : la banque ne vous prête pas d'argent contre des intérêts, elle vend un bien. Sa rémunération est la marge, fixée et annoncée dès le départ. Le prix de vente total ne change plus ensuite.
Au Maroc, ce produit est proposé par les banques participatives et les fenêtres participatives des banques classiques. Le cadre général est présenté sur notre page Finance islamique.
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Comment se déroule un financement mourabaha logement
Les étapes varient selon la banque. Le schéma général est le suivant :
- Vous choisissez le logement et négociez le prix avec le vendeur.
- Vous déposez une demande auprès de la banque participative, avec vos justificatifs de revenus et votre apport personnel.
- La banque étudie votre dossier et votre capacité de remboursement.
- Si elle accepte, la banque achète le bien au vendeur.
- La banque vous revend le bien au prix convenu (coût d'achat plus marge), payable à tempérament.
- Vous remboursez par échéances, en général mensuelles, jusqu'au paiement complet du prix.
La banque doit être propriétaire du bien avant de vous le revendre. C'est ce qui distingue une vraie mourabaha d'un prêt présenté autrement. Demandez à votre banque comment ce transfert de propriété est organisé et à quel moment.
Mourabaha ou crédit immobilier classique
| Point | Mourabaha immobilière | Crédit immobilier classique |
|---|---|---|
| Nature du contrat | Vente du bien par la banque avec marge | Prêt d'argent avec intérêts |
| Rémunération de la banque | Marge incluse dans le prix de vente | Intérêts calculés sur le capital restant dû |
| Montant total à payer | Fixé à la signature | Fixe si le taux est fixe, variable si le taux est variable |
| Rôle de la banque | Propriétaire puis vendeuse du bien | Prêteuse, avec une garantie sur le bien |
| Établissements | Banques et fenêtres participatives | Banques classiques |
| Validation de conformité | Avis du comité charia compétent | Sans objet |
Pour le crédit classique, lisez notre page Crédit immobilier.
Le coût total n'est pas forcément plus bas ou plus élevé avec une mourabaha. Tout dépend de la marge, de la durée, des frais et de l'assurance exigée. Seule la comparaison d'offres écrites et chiffrées permet de trancher.
Simulation mourabaha immobilière
Le calculateur ci-dessous estime une mensualité à partir du prix du bien, de l'apport, d'un taux et d'une durée. Il donne aussi le coût total et le rapport entre la mensualité et vos revenus.
Remplissez les champs vides pour voir le résultat.
| Année | Intérêts payés | Capital | Solde |
|---|
Crédit = prix − apport ; mensualité selon la formule d'annuité A = P × i / (1 − (1 + i)^−n). Barres : capital (jaune) et intérêts (gris) par année. Les frais, l'assurance et les variations de taux ne sont pas inclus.
Comment l'utiliser pour une mourabaha :
- Prix : saisissez le prix d'achat du bien.
- Apport : le montant que vous payez vous-même.
- Taux : saisissez le taux de marge annuel communiqué par la banque, ou le taux équivalent qui figure sur son offre. Si la banque ne donne que le prix de vente total, demandez-lui le taux équivalent pour pouvoir comparer.
- Durée : la durée de remboursement prévue.
Le résultat est une estimation. Il ne tient pas compte de tous les frais (dossier, notaire, enregistrement, assurance). Comparez toujours avec l'échéancier écrit remis par la banque. D'autres outils sont réunis sur la page Calculateurs et simulateurs.
Le rapport mensualité/revenus sert à vérifier que l'échéance reste supportable. La banque applique ses propres critères. Renseignez-vous auprès d'elle.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
- Prix de vente total : le montant exact que vous paierez au total, marge comprise.
- Frais annexes : frais de dossier, frais de notaire, droits d'enregistrement. Demandez qui les paie et combien.
- Assurance : quel type d'assurance est demandé, takaful ou autre, et pour quel coût.
- Remboursement anticipé : la marge étant fixée d'avance, demandez si la banque accorde une réduction en cas de paiement anticipé et comment elle la calcule.
- Retards de paiement : demandez par écrit comment les retards sont traités et quelles sommes peuvent vous être demandées.
- Conformité : demandez la référence de l'avis de conformité du produit.
Sources officielles à consulter
Les règles et les conditions changent. Ne vous fiez qu'aux sources officielles, et notez la date de mise à jour indiquée sur chaque page consultée :
- Bank Al-Maghrib (site bkam.ma) : supervision des banques, y compris participatives, et taux directeur. Voir notre résumé Taux et économie du Maroc.
- Ministère de l'Économie et des Finances : fiscalité et textes applicables aux opérations immobilières.
- Votre banque : barème de marges, fiche produit et échéancier personnalisé.
Pour la protection de l'épargne déposée en banque, voir Garantie des dépôts. Pour une vue d'ensemble, voir Épargne, crédit et or.
Questions fréquentes
La mourabaha immobilière est-elle sans intérêts ?
Oui dans son principe : la banque ne facture pas d'intérêts, elle vous revend le bien avec une marge fixée à la signature. Vous payez quand même un coût de financement, inclus dans le prix.
La mensualité peut-elle augmenter en cours de contrat ?
Le prix de vente est fixé au départ. Vérifiez toutefois dans le contrat ce qui peut s'ajouter, comme l'assurance ou les frais.
Faut-il un apport personnel ?
La plupart des banques en demandent un. Le niveau exigé dépend de la banque et de votre dossier : demandez ses conditions actuelles.
Comment comparer une mourabaha avec un crédit classique ?
Demandez aux banques une offre écrite pour le même bien, le même apport et la même durée. Comparez le montant total à payer, tous frais compris, et la mensualité. Le calculateur de cette page vous aide à faire une première estimation.
Où trouver les conditions officielles ?
Sur le site de Bank Al-Maghrib, auprès du Ministère de l'Économie et des Finances et dans la documentation de votre banque. Vérifiez la date de mise à jour de chaque document.