Simulation crédit immobilier : calculez votre mensualité
Avant de rencontrer une banque, chiffrez votre projet. Le calculateur ci-dessous part du prix du bien, de votre apport, du taux et de la durée. Il affiche la mensualité, le coût total du crédit et la part de vos revenus consacrée au remboursement.
Remplissez les champs vides pour voir le résultat.
| Année | Intérêts payés | Capital | Solde |
|---|
Crédit = prix − apport ; mensualité selon la formule d'annuité A = P × i / (1 − (1 + i)^−n). Barres : capital (jaune) et intérêts (gris) par année. Les frais, l'assurance et les variations de taux ne sont pas inclus.
Le résultat est une estimation. L'offre réelle dépend de votre dossier, des assurances, des frais et de la politique de chaque banque.
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Comment fonctionne un prêt immobilier au Maroc
Un crédit immobilier est un prêt de longue durée destiné à acheter, construire ou rénover un logement. Vous remboursez chaque mois une mensualité qui comprend :
- le capital : la somme empruntée ;
- les intérêts : la rémunération de la banque ;
- les assurances exigées par le contrat.
La banque prend presque toujours une hypothèque sur le bien. C'est une garantie inscrite à la conservation foncière : si vous ne remboursez plus, la banque peut faire vendre le logement pour récupérer sa créance.
Pour un financement conforme aux principes de la finance islamique, la logique est différente : la banque achète le bien puis vous le revend avec une marge connue d'avance. Voir Mourabaha immobilière et Banques participatives.
Taux crédit immobilier Maroc : fixe ou variable
Taux fixe
Le taux reste le même pendant toute la durée du prêt. La mensualité ne bouge pas, ce qui facilite le budget. En contrepartie, si les taux du marché baissent, vous ne profitez pas de la baisse, sauf à renégocier ou à racheter le crédit.
Taux variable
Le taux est révisé à des dates prévues au contrat, selon un indice de référence auquel s'ajoute une marge de la banque. Votre mensualité ou la durée de remboursement peut alors augmenter ou diminuer. Certains contrats prévoient un plafond de variation : demandez-le par écrit.
Ce qui influence les taux
Le taux directeur de Bank Al-Maghrib pèse sur le coût de l'argent pour les banques, donc sur les taux proposés aux particuliers. Les décisions et les statistiques de taux sont publiées par Bank Al-Maghrib ; consultez sa source directement et notez la date de mise à jour. Pour le contexte, voir Taux et économie du Maroc.
Comparer avec le TEG, pas seulement le taux nominal
Le taux nominal ne couvre que les intérêts. Le taux effectif global (TEG) intègre en plus les frais de dossier, les assurances obligatoires et les autres coûts liés au prêt. C'est le TEG qui permet de comparer deux offres. La réglementation marocaine fixe un taux maximum que les banques ne peuvent pas dépasser ; vérifiez son niveau en vigueur auprès de Bank Al-Maghrib ou du ministère de l'Économie et des Finances.
| Élément à comparer | Pourquoi |
|---|---|
| TEG | Coût réel annuel du crédit |
| Coût total | Somme de tout ce que vous paierez en plus du capital |
| Type de taux | Stabilité ou exposition aux variations |
| Frais de dossier | Payés au départ |
| Indemnité de remboursement anticipé | Coût si vous remboursez plus tôt |
| Assurances | Prix et étendue des garanties |
Assurances liées au crédit
- Assurance décès-invalidité : elle rembourse tout ou partie du capital restant si l'emprunteur décède ou devient invalide. Elle est en général exigée par la banque.
- Assurance incendie ou multirisque habitation : elle protège le bien qui sert de garantie.
La prime dépend de votre âge, de votre santé et du montant emprunté. Demandez le détail des exclusions et vérifiez si vous pouvez choisir un autre assureur que celui proposé par la banque.
Garanties publiques pour l'accès au logement
L'État marocain soutient l'accès à la propriété par des fonds de garantie gérés par Tamwilcom, regroupés sous le nom Damane Assakane. Ces fonds garantissent une partie du prêt auprès de la banque, ce qui peut faciliter l'accord pour des ménages aux revenus modestes ou irréguliers. Il existe aussi des programmes d'aide directe au logement annoncés par le gouvernement.
Les conditions d'éligibilité, les plafonds de prix et de revenus changent selon les programmes et les lois de finances. Vérifiez-les sur les sites officiels de Tamwilcom et du ministère de l'Économie et des Finances, et notez la date de la page consultée. Le Fonds de garantie des dépôts protège vos dépôts bancaires, pas votre crédit : voir Garantie des dépôts.
Conditions crédit immobilier Maroc : ce que la banque regarde
- Revenus stables : contrat de travail, ancienneté, bulletins de salaire ou bilans pour un indépendant.
- Taux d'endettement : la part de vos revenus consacrée à toutes vos mensualités, y compris un éventuel crédit à la consommation. Le calculateur plus haut l'affiche.
- Apport personnel : il réduit le montant emprunté et rassure la banque.
- Âge et durée : la fin du prêt doit rester compatible avec l'âge de l'emprunteur et l'assurance.
- Historique : incidents de paiement et crédits en cours.
Prévoyez aussi les frais d'acquisition : notaire, droits d'enregistrement, conservation foncière et frais d'hypothèque. Ils s'ajoutent au prix et sont souvent payés avec l'apport.
Avant de signer
- Demandez une offre écrite avec le TEG et le tableau d'amortissement.
- Comparez au moins plusieurs banques, conventionnelles et participatives.
- Gardez une épargne de précaution séparée, par exemple sur un dépôt à terme ou un compte sur carnet.
- N'utilisez pas l'argent de l'apport pour des placements risqués. Le trading à effet de levier sur forex ou CFD peut faire perdre rapidement les sommes engagées.
Pour une vue d'ensemble, voir Épargne, investissement, crédit.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'un crédit immobilier au Maroc aujourd'hui ?
Il varie selon la banque, la durée, le type de taux et votre profil. Comparez les TEG des offres écrites et consultez les statistiques publiées par Bank Al-Maghrib.
Taux fixe ou variable, que choisir ?
Le fixe donne une mensualité stable. Le variable peut évoluer dans les deux sens. Le choix dépend de votre budget et de votre tolérance à une hausse des mensualités.
Peut-on emprunter sans apport ?
Certaines banques l'acceptent, notamment avec une garantie publique. Les frais d'acquisition restent en général à votre charge.
L'assurance décès-invalidité est-elle obligatoire ?
La banque l'exige presque toujours. Comparez son prix et ses exclusions.
Peut-on rembourser par anticipation ?
Oui en général, mais une indemnité peut être prévue au contrat. Lisez cette clause avant de signer.
Le simulateur donne-t-il l'offre finale ?
Non. Il donne un ordre de grandeur. Seule l'offre écrite de la banque fait foi.