Simulateur de crédit immobilier : mensualité et tableau d'amortissement

Les champs sont pré-remplis avec des valeurs d'exemple neutres. Remplacez-les par vos propres données : le résultat se met à jour à côté des champs.

Ce que calcule le simulateur

Le simulateur prend quatre données :

• Prix du bien : le montant d'achat du logement, en dirhams.
• Apport personnel : la somme que vous payez sans emprunter. Le montant emprunté est le prix moins l'apport.
• Taux d'intérêt annuel : le taux nominal proposé par la banque.
• Durée : la période de remboursement, convertie en mois.

Il affiche ensuite :

• la mensualité, c'est-à-dire la somme fixe remboursée chaque mois ;
• le coût total du crédit, c'est-à-dire la somme des intérêts payés sur toute la durée ;
• le taux d'effort, c'est-à-dire la mensualité divisée par votre revenu mensuel net ;
• une courbe d'amortissement qui montre, mois après mois, la part de capital et la part d'intérêts dans chaque mensualité.

La formule de la mensualité

Le simulateur utilise la formule de l'annuité constante, la méthode habituelle des prêts immobiliers à taux fixe.

Notations :

• P : capital emprunté (prix moins apport) ;
• r : taux mensuel, soit le taux annuel divisé par le nombre de mois dans l'année ;
• n : durée du prêt en mois ;
• C : ce que devient chaque dirham placé au taux r pendant n mois, soit (capital plus intérêts) composé sur n mois ;
• G : le gain cumulé de ce dirham, soit C moins le dirham de départ.

Mensualité M = P × r × C / G

Coût total des intérêts = M × n − P

Taux d'effort = M / revenu mensuel net

Chaque mois, les intérêts sont calculés sur le capital qui reste dû. Au début du prêt, ce capital est élevé : la plus grande partie de la mensualité sert à payer des intérêts. Au fil des mois, la part de capital remboursé augmente. La courbe d'amortissement du simulateur montre ce basculement.

Comment lire les résultats

La mensualité

C'est la somme qui sortira de votre compte chaque mois avec un taux fixe. Elle ne comprend ni l'assurance emprunteur ni les frais de dossier, que la banque ajoute selon ses propres conditions.

Le coût total

Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût total, car les intérêts courent plus longtemps. Faites le test dans le simulateur : changez seulement la durée et comparez les deux résultats.

Le taux d'effort

Les banques comparent la mensualité à vos revenus pour juger de votre capacité de remboursement. Le seuil accepté dépend de chaque établissement et de votre situation. Le simulateur donne le ratio, pas une décision : demandez le critère exact à votre banque.

Ce que le simulateur ne prend pas en compte

Une simulation de prêt immobilier reste une estimation. Plusieurs éléments réels ne figurent pas dans le calcul :

• les frais d'acquisition : notaire, enregistrement, conservation foncière ;
• l'assurance décès-invalidité, en général exigée par la banque ;
• les frais de dossier et les éventuelles garanties (hypothèque, caution) ;
• les taux variables, dont la mensualité change avec le temps ;
• les pénalités de remboursement anticipé.

Pour une offre ferme, seule la proposition écrite de la banque fait foi.

Crédit classique et financement participatif

Les banques participatives au Maroc proposent des financements comme la mourabaha, où la banque achète le bien puis vous le revend avec une marge connue d'avance. Le calcul d'une mensualité fixe ressemble à celui d'un crédit, mais le contrat est différent. Pour en savoir plus, consultez Épargne, crédit et or et Finance islamique.

Pour aller plus loin

• Pour un prêt à la consommation ou un crédit auto : Simulateur de crédit.
• Pour préparer votre apport : Objectif d'épargne et Épargne et dépôt.
• Pour mesurer l'effet de l'inflation sur vos remboursements : Calculateur d'inflation.
• Pour suivre le contexte des taux au Maroc : Taux et économie du Maroc.
• Le guide général : Épargne, investissement, crédit.

Questions fréquentes

Comment calculer la mensualité d'un crédit immobilier au Maroc ?

Saisissez le prix, l'apport, le taux annuel et la durée dans le simulateur. Il applique la formule de l'annuité constante expliquée plus haut et affiche la mensualité hors assurance et hors frais.

Pourquoi le coût total est-il si élevé sur une longue durée ?

Les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû. Plus la durée est longue, plus le capital diminue lentement et plus la somme des intérêts augmente.

Le simulateur donne-t-il le taux de ma banque ?

Non. Il utilise le taux que vous saisissez. Le taux réel dépend de la banque, de votre profil et du moment de la demande.

Quel taux d'effort est accepté par les banques ?

Le seuil varie selon les établissements et les profils. Le simulateur calcule le ratio. Le critère applicable doit être confirmé par votre banque.

L'assurance est-elle incluse dans la mensualité affichée ?

Non. Ajoutez la prime d'assurance indiquée par la banque pour connaître le montant réel prélevé chaque mois.

Puis-je utiliser le simulateur pour un financement mourabaha ?

Vous pouvez saisir la marge comme un taux pour obtenir un ordre de grandeur. Le contrat et le calcul exact de la banque participative peuvent être différents : demandez son échéancier.