Un crédit immobilier est un prêt accordé par une banque pour acheter, construire ou rénover un logement. Vous remboursez le capital emprunté et les intérêts par des échéances régulières, en général mensuelles, sur plusieurs années. Le logement sert le plus souvent de garantie à la banque.
Cette page ne compare pas les offres des banques et ne donne aucun taux. Les chiffres viennent de vos propres saisies dans le simulateur ou de l'offre écrite de votre banque.
Simulation crédit immobilier
Saisissez le prix du bien, votre apport, le taux proposé et la durée. Le simulateur calcule la mensualité, le coût total du crédit et le rapport entre la mensualité et vos revenus.
Remplissez les champs vides pour voir le résultat.
| Année | Intérêts payés | Capital | Solde |
|---|
Crédit = prix − apport ; mensualité selon la formule d'annuité A = P × i / (1 − (1 + i)^−n). Barres : capital (jaune) et intérêts (gris) par année. Les frais, l'assurance et les variations de taux ne sont pas inclus.
Le résultat dépend entièrement des valeurs saisies. Utilisez le taux qui figure sur une offre réelle, pas un taux entendu ailleurs.
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Comment fonctionne un prêt immobilier
Chaque échéance contient deux parts :
- les intérêts : le prix de l'argent prêté, calculé sur le capital qui reste dû ;
- l'amortissement : la part qui réduit le capital restant.
Avec des échéances constantes, les intérêts pèsent lourd au début, car le capital restant est élevé. Au fil du temps, la part d'amortissement augmente. Le tableau d'amortissement remis par la banque détaille cette répartition échéance par échéance.
Pour aller plus loin : Fonctionnement du crédit et Échéances constantes ou dégressives.
L'apport personnel
L'apport est la part du prix que vous payez avec votre propre argent. Le reste est financé par le prêt.
Un apport plus élevé a plusieurs effets :
- le montant emprunté baisse, donc la mensualité et les intérêts totaux baissent ;
- le risque pris par la banque diminue, ce qui peut peser dans sa décision ;
- vous avez moins de marge si une dépense imprévue arrive après l'achat.
L'apport sert aussi souvent à couvrir les frais liés à l'achat : frais de notaire, droits d'enregistrement, frais de dossier, frais d'hypothèque. Demandez le détail de ces frais au notaire et à la banque, car ils s'ajoutent au prix du bien.
Gardez une épargne de précaution à part de l'apport (voir Fonds d'urgence). N'exposez pas l'argent destiné à l'apport à des placements risqués : le trading à effet de levier sur le forex ou les CFD peut faire perdre de l'argent très vite.
Taux fixe ou taux variable
Le taux nominal est le taux d'intérêt appliqué au capital restant dû. Il peut être fixe ou variable.
| Taux fixe | Taux variable | |
|---|---|---|
| Évolution | Ne change pas pendant toute la durée | Révisé selon un indice de référence défini dans le contrat |
| Mensualité | Connue dès la signature | Peut monter ou baisser |
| Avantage | Budget prévisible | Profite d'une baisse des taux de marché |
| Risque | Pas de gain si les taux baissent | Hausse de la mensualité si les taux montent |
Pour un taux variable, lisez dans le contrat :
- l'indice de référence utilisé et la marge ajoutée par la banque ;
- la fréquence de révision ;
- l'existence d'un plafond, qui limite la hausse possible.
Les taux de marché suivent en partie le taux directeur de la banque centrale. Pour comprendre ce lien, voir Taux et économie du Maroc. Personne ne peut prévoir avec certitude l'évolution des taux : simulez plusieurs scénarios de hausse avant de choisir un taux variable.
Durée du crédit
La durée agit dans deux sens opposés :
- durée longue : mensualité plus faible, mais intérêts totaux plus élevés ;
- durée courte : mensualité plus élevée, mais coût total plus faible.
Testez plusieurs durées dans le simulateur et comparez la ligne « coût total ». L'écart est souvent important. Une durée longue engage aussi votre budget sur une période où vos revenus et vos charges peuvent changer.
Capacité de remboursement et taux d'endettement
Le taux d'endettement est la part de vos revenus nets mensuels consacrée au remboursement de tous vos crédits. Les banques l'utilisent pour évaluer votre dossier. Chaque établissement applique ses propres critères : demandez-les directement.
Pour estimer votre capacité :
- Additionnez vos revenus nets réguliers.
- Additionnez toutes vos mensualités de crédit en cours.
- Ajoutez la mensualité du futur prêt.
- Comparez le total à vos revenus, puis vérifiez ce qui reste pour vivre.
Le « reste à vivre » compte autant que le ratio : loyer ou charges de copropriété, transport, scolarité, dépenses familiales. Voir Taux d'endettement et Éviter le surendettement. La banque consulte aussi votre historique de crédit.
Le coût réel : au-delà du taux nominal
Le taux nominal ne dit pas tout. Le coût d'un crédit comprend aussi :
- l'assurance décès-invalidité, souvent exigée ;
- les frais de dossier ;
- les frais de garantie (hypothèque) ;
- d'éventuels frais en cas de remboursement anticipé.
Le taux effectif global regroupe le taux et ces frais en un seul indicateur. C'est lui qu'il faut comparer entre deux offres. Détails : Taux effectif d'un crédit et Taux nominal et TEG.
Si vous préférez un financement conforme aux principes de la finance participative, le mécanisme diffère : la banque achète le bien puis vous le revend avec une marge connue d'avance. Voir Finance islamique et Épargne, crédit et or.
Où trouver des taux fiables
N'utilisez que des chiffres dont vous connaissez la source et la date :
- l'offre écrite de la banque : taux nominal, taux effectif, assurance, frais, durée ;
- les publications de Bank Al-Maghrib pour les statistiques de taux et le taux directeur, en notant la date de chaque donnée.
Un taux moyen publié décrit le marché, pas votre dossier. Votre taux dépend de votre profil, de l'apport, de la durée et de la banque.
Questions fréquentes
Quel est le taux crédit immobilier au Maroc aujourd'hui ?
Cette page ne donne pas de taux. Demandez une offre écrite à plusieurs banques et consultez les statistiques datées de Bank Al-Maghrib. Saisissez ensuite le taux obtenu dans le simulateur.
Le simulateur donne-t-il la mensualité exacte de ma banque ?
Non. Il donne une estimation à partir de vos saisies. L'offre de la banque inclut l'assurance et des frais qui peuvent modifier la mensualité et le coût total.
Faut-il obligatoirement un apport ?
Cela dépend de la banque et de votre dossier. Un apport réduit le montant emprunté et le coût total. Posez la question directement à la banque.
Taux fixe ou variable : lequel choisir ?
Il n'existe pas de bonne réponse générale. Le taux fixe donne un budget stable ; le taux variable peut baisser ou monter. Simulez un scénario de hausse et vérifiez que vous pourriez payer.
Peut-on rembourser son crédit plus tôt ?
C'est souvent possible, mais des frais peuvent s'appliquer. Lisez la clause correspondante du contrat avant de signer.
Quelle durée choisir ?
Comparez dans le simulateur la mensualité et le coût total pour plusieurs durées. Choisissez une mensualité que votre budget supporte même si vos revenus baissent temporairement.